Аренда квартиры

Как снять квартиру в Израиле: практическое руководство по аренде жилья

Аренда в Израиле держится на трех вещах: чеках, гарантах и внимательном договоре. Без этого нормальную квартиру снять трудно. Новый репатриант быстро понимает, что поиск жилья здесь — не только про цену, но и про документы, обязательства и реальную стоимость жизни.

Где искать квартиру

Главный канал поиска — сайты объявлений.

Yad2 — крупнейшая площадка. Там публикуют больше всего вариантов: от студий до дорогих пентхаусов. Хорошие квартиры уходят быстро, иногда за несколько часов.

Еще один рабочий канал — Facebook-группы. Особенно популярны группы формата «דירות מפה לאוזן» — «сарафанное радио про квартиры». Такие группы есть почти в каждом крупном городе: Тель-Авиве, Рамат-Гане, Иерусалиме, Хайфе. Там часто публикуют объявления напрямую хозяева или жильцы, которые ищут замену.

Русскоязычные группы тоже помогают, но рынок там намного уже. Используйте их как дополнительный источник.

Для краткосрочного жилья работают Telegram-каналы с sublet. Там ищут жильцов на короткий срок или предлагают подселение. Это удобный вариант для студентов и тех, кто только приехал.

На время поиска постоянного жилья подходят Airbnb и Booking. Дороже, зато дают запас времени.

Ищите квартиры на иврите. Русскоязычные площадки закрывают только небольшую часть рынка. Даже слабый иврит не мешает: переводчик в браузере и Google Translate решают проблему.

На какой срок сдают жилье

Стандартный срок аренды в Израиле — один год. Это базовый формат, к которому привыкли и хозяева, и арендаторы.

Обычно за несколько месяцев до окончания договора стороны решают, продлевать его или нет. Если цена заранее не зафиксирована, хозяин поднимает аренду при продлении.

Досрочный выход из договора чаще всего разрешают только при одном условии: арендатор сам находит замену. Новый жилец подписывает контракт на тех же условиях и забирает квартиру себе.

Иногда сдают на 6 месяцев, но это редкость и часто стоит дороже.

Если планируете жить дольше года, просите договор на 2 года. Хозяева ценят стабильных жильцов и иногда соглашаются на более удобные условия.

Чеки: базовая израильская схема

При подписании договора арендатор обычно выписывает 12 постдатированных чеков — по одному на каждый месяц. Все чеки сразу передаются хозяину.

Механика простая:

• владелец каждый месяц кладет очередной чек в банк;
• аренда считается оплаченной;
• арендатору не нужно каждый раз переводить деньги.

Для хозяина это гарантия. Чеки уже у него на руках, значит, платежи обеспечены.

Перед подписанием договора проверьте, что у вас есть чековая книжка. Если счет только открыт, закажите ее заранее. Без чеков снять квартиру почти невозможно.

Чек битахон

Почти всегда хозяин просит еще и чек битахон — гарантийный чек.

Обычно сумма равна 2–3 месяцам аренды. Деньги на счету не блокируются, но у хозяина есть чек, который он может предъявить, если арендатор не платит аренду или оставляет долги.

В договоре нужно четко прописать, в каких случаях этот чек можно использовать. Просто так хозяин обналичить его не вправе. После окончания аренды и закрытия всех расчетов чек обязаны вернуть.

Гаранты

Еще одно типичное требование — гаранты.

Это люди со стабильным доходом, которые подписываются под договором и обязуются покрыть долги арендатора, если тот перестанет платить.

Обычно требуют двух гарантов. Они должны прийти на подписание лично.

Подходят:

• родственники;
• друзья;
• коллеги.

Главное условие — официальный доход, подтвержденный тлуш маскорет.

Если гарантов нет, предлагают другие варианты:

• депозит наличными;
• банковскую гарантию;
• сочетание нескольких форм обеспечения.

Иногда хозяин соглашается и без гарантов, если видит платежеспособного и аккуратного арендатора.

Тлуш маскорет и другие подтверждения дохода

Хозяева почти всегда хотят увидеть, что арендатор реально потянет платежи. Главный документ здесь — тлуш маскорет, зарплатная ведомость.

Обычно просят последние три месяца.

Если вы работаете на себя, вместо тлуш маскорет дают дох ревах ве-эфсед — отчет о доходах и расходах, который готовит бухгалтер.

Если документов пока нет, помогают другие подтверждения:

• документы о корзине абсорбции;
• подтверждение будущего трудоустройства;
• банковский депозит;
• гаранты.

Слабый доход не всегда закрывает путь к аренде. Но без бумаги, которая показывает вашу платежеспособность, шансы ниже.

Пустые чеки на коммунальные долги

Иногда хозяева просят оставить пустые чеки на случай долгов по коммунальным платежам:

• электричество;
• вода;
• газ;
• арнона.

Это рискованный инструмент. Такой чек можно вписать на любую сумму.

Защищайтесь так:

• вписывайте получателя, например Хеврат хашмаль или Амисрагаз;
• пропишите в договоре, что чеки используются только для оплаты коммунальных долгов;
• не давайте больше 2–3 таких чеков.

После выезда попросите вернуть чеки или возьмите письменное подтверждение, что долгов нет и чеки аннулированы.

Другие формы гарантии

Иногда требуют и более жесткие формы подстраховки:

• арвут банкаит — банковская гарантия, когда банк резервирует на счете сумму, обычно на 2–3 месяца аренды;
• чек банкаи — банковский чек, который сразу списывается со счета;
• штар хов — вексель, где заранее указана сумма долга.

Такие требования чаще встречаются в дорогих квартирах и у осторожных владельцев.

Реальная стоимость аренды

Цена в объявлении — это не вся сумма расходов.

Арнона

Арнона — муниципальный налог. Размер зависит от площади, района и даже улицы. В одном городе это 300–400 шекелей, в другом — больше 1000.

Счета приходят раз в два месяца, но в бюджет арнону лучше закладывать каждый месяц.

Новые репатрианты получают льготу: 90% скидки на квартиру до 100 кв. м в первый год. Для оформления нужны:

• договор аренды;
• теудат оле;
• теудат зеут;
• визит в муниципалитет.

Ваад-байт

Ваад-байт — плата за обслуживание дома:

• уборка подъезда;
• освещение;
• лифт;
• двор.

В старых домах это 40–60 шекелей. В новых комплексах с лифтами, парковками и газонами сумма доходит до 200 шекелей и выше.

Коммунальные расходы

Отдельно оплачиваются:

• электричество;
• вода;
• газ.

Зимой счета растут из-за обогревателей и бойлеров, летом — из-за кондиционеров.

Что оплачивает владелец

Налоги на землю и сам объект недвижимости остаются обязанностью хозяина. На жильцов их перекладывать нельзя.

При выборе квартиры смотрите не только на аренду, но и на все сопутствующие платежи. Иногда «дешевый» вариант выходит дороже из-за арноны и ваад-байт.

Что обязательно прописать в договоре

Договор защищает обе стороны. В нем должны быть четкие формулировки.

Кто именно сдает квартиру

Перед подписанием проверьте, что перед вами действительно хозяин. Если действует представитель по доверенности, попросите документ, который подтверждает его полномочия.

Цена и условия ее изменения

В договоре должны быть:

• точная сумма аренды;
• дата платежа;
• правило изменения цены.

Если этого нет, хозяин поднимет цену при продлении.

Ремонт и поломки

Сразу разделите ответственность:

• мелкий ремонт — на арендаторе;
• крупный — на владельце.

Лучше прямо прописать порядок действий: жильцы сообщают о проблеме письменно, хозяин обязан устранить ее. Если реакции нет, арендатор вызывает мастера сам, оплачивает работу и требует возмещения по чеку.

Опись имущества

Если в квартире есть мебель или техника, перечислите все в договоре:

• кондиционер;
• холодильник;
• стиральная машина;
• плита;
• другая техника.

Укажите и состояние вещей при въезде.

Покраска и возврат квартиры

В договоре должно быть ясно, в каком виде жильцы возвращают квартиру.

Если стены при въезде были без покраски, их не нужно красить при выезде.

Если квартира была свежепокрашена, вернуть ее придется в таком же виде.

Права арендатора

С момента подписания договора квартира считается вашим домом на весь срок аренды.

Это значит:

• хозяин не может выселить вас без оснований;
• хозяин не может заходить в квартиру без вашего согласия;
• осмотр, ремонт и показы будущим жильцам возможны только по договоренности.

Сделайте фото квартиры и мебели в день въезда. Храните их вместе с договором. Это снимает большинство споров при выезде.

Квартиры без мебели

В Израиле квартиры часто сдают пустыми. Без шкафов, кроватей и кухонных гарнитуров.

Иногда остаются:

• холодильник;
• стиральная машина;
• кондиционер.

Но это не норма, а исключение.

Сразу проверьте:

• есть ли кондиционер;
• работает ли бойлер;
• есть ли солнечная панель для нагрева воды;
• что осталось из кухни.

В Израиле нет центрального отопления. Зимой квартиру обогревают кондиционерами или обогревателями.

Закладывайте в бюджет расходы на мебель и технику. Часто это сумма в одну-две арендные платы.

Как торговаться и не ошибиться с районом

Торг в Израиле — обычное дело. Можно просить:

• снизить цену;
• покрасить стены;
• заменить старый кондиционер;
• исправить мелкие недостатки.

Иногда хозяин идет навстречу.

Смотрите не только на квартиру, но и на район. Разница между двумя соседними улицами бывает огромной:

• шумные бары и ночная жизнь;
• ультраортодоксальный квартал;
• проблемы с парковкой;
• громкие соседи;
• вечерний шум.

Ходите по району утром, днем и вечером. Днем место кажется спокойным, а ночью рядом может оказаться бар, репетиционная база или активная улица.

Что проверить перед подписанием

Короткий чек-лист:

• кто именно подписывает договор;
• есть ли чековая книжка;
• сколько просят чеков;
• нужен ли чек битахон;
• требуют ли гарантов;
• какой размер арноны;
• сколько стоит ваад-байт;
• что входит в коммунальные расходы;
• какая мебель и техника остаются;
• кто отвечает за ремонт;
• когда и как возвращают гарантийные чеки;
• можно ли продлить договор;
• на каких условиях можно выйти раньше срока.

Аренда в Израиле держится на внимательности. Чем точнее вы проверите документы и условия до подписи, тем спокойнее проживете год в новой квартире.